ما هو تعريف الرهن العقاري

يشير مصطلح “الرهن العقاري” إلى القرض المستخدم في شراء أو صيانة منزل أو أرض أو أنواع أخرى من العقارات. يوافق المقترض على الدفع للمقرض بمرور الوقت، عادةً في سلسلة من المدفوعات المنتظمة التي يتم تقسيمها إلى رأس المال والفائدة. ويعمل العقار كضمان لتأمين القرض.

يجب على المقترض التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري من خلال المقرض المفضل لديه والتأكد من أنه يفي بالعديد من المتطلبات، بما في ذلك الحد الأدنى من درجات الائتمان والدفعات المقدمة.

تخضع طلبات الرهن لعملية اكتتاب صارمة قبل أن تصل إلى مرحلة الإغلاق. تختلف أنواع الرهن العقاري بناءً على احتياجات المقترض، مثل القروض التقليدية والثابتة.

كيف يعمل الرهن العقاري

يستخدم الأفراد والشركات الرهون العقارية لشراء العقارات دون دفع سعر الشراء بالكامل مقدمًا. يسدد المقترض القرض بالإضافة إلى الفائدة على مدى عدد محدد من السنوات حتى يمتلك العقار مجانًا وواضحًا.

تُعرف الرهون العقارية أيضًا باسم الامتيازات مقابل الممتلكات أو المطالبات على الممتلكات. إذا توقف المقترض عن سداد الرهن العقاري، يمكن للمقرض أن يحبس الرهن على العقار.

على سبيل المثال، يتعهد مشتري منزل سكني بمنزله للمقرض، والذي يكون لديه بعد ذلك إمكانية المطالبة بالعقار. وهذا يضمن مصلحة المُقرض في العقار في حالة تقصير المشتري في الوفاء بالتزاماته المالية.

في حالة حبس الرهن، يجوز للمقرض إخلاء السكان وبيع العقار واستخدام الأموال من البيع لسداد ديون الرهن العقاري.

عملية الرهن العقاري

يبدأ المقترضون المحتملون العملية بالتقدم إلى واحد أو أكثر من مقرضي الرهن العقاري. سيطلب المُقرض دليلًا على أن المقترض قادر على سداد القرض.

قد يشمل ذلك البيانات المصرفية والاستثمارية، والإقرارات الضريبية الأخيرة، وإثبات الوظيفة الحالية. سيقوم المُقرض عمومًا بإجراء فحص ائتماني أيضًا.

إذا تمت الموافقة على الطلب، فسيقوم المُقرض بتقديم قرض للمقترض يصل إلى مبلغ معين وبسعر فائدة معين.

ويمكن لمشتري المنازل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري بعد أن يختاروا عقارًا لشرائه أو عندما لا يزالون يتسوقون لشراء منزل، وهي عملية تُعرف بالموافقة المسبقة.

الحصول على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري يمكن أن يمنح المشترين ميزة في سوق الإسكان الضيق، لأن البائعين سيعرفون أن لديهم المال لدعم عرضهم.

بمجرد أن يتفق البائع والمشتري على شروط الصفقة، سوف يجتمعون في ما يسمى الإغلاق. يحدث هذا عندما يقوم المقترض بتسديد الدفعة المقدمة للمقرض.

ينقل البائع ملكية العقار إلى المشتري ويتسلم المبلغ المتفق عليه من المال، ويوقع المشتري على أي مستندات رهن متبقية.

هناك المئات من الخيارات حول المكان الذي يمكنك فيه الحصول على قرض عقاري. يمكنك الحصول على رهن عقاري من خلال اتحاد ائتماني أو بنك أو جهة إقراض خاصة بالرهن العقاري أو جهة إقراض عبر الإنترنت فقط أو وسيط رهن عقاري. بغض النظر عن الخيار الذي تختاره، قارن الأسعار عبر الأنواع للتأكد من أنك تحصل على أفضل صفقة.

أنواع الرهن العقاري

تأتي الرهون العقارية في أشكال متنوعة. الأنواع الأكثر شيوعًا هي الرهون العقارية ذات المعدل الثابت لمدة 30 عامًا و 15 عامًا.

بعض شروط الرهن العقاري قصيرة تصل إلى خمس سنوات، في حين أن البعض الآخر يمكن أن يستمر 40 سنة أو أكثر.

قد يؤدي تمديد المدفوعات على مدى سنوات أخرى إلى تقليل الدفعة الشهرية، ولكنه يؤدي أيضًا إلى زيادة المبلغ الإجمالي للفائدة التي يدفعها المقترض على مدى فترة القرض.

توجد أنواع عديدة من قروض المنازل ضمن أطوال مختلفة، ومنها ما هو متاح لفئات معينة من السكان الذين قد لا يكون لديهم الدخل أو درجات الائتمان أو الدفعات المقدمة المطلوبة للتأهل للحصول على قروض عقارية تقليدية.

فيما يلي بعض الأمثلة على بعض أشهر أنواع قروض الرهن العقاري المتاحة للمقترضين.

الرهون العقارية الثابتة

مع الرهن العقاري بسعر ثابت، يظل معدل الفائدة كما هو طوال مدة القرض، كما هو الحال بالنسبة للمدفوعات الشهرية للمقترض تجاه الرهن العقاري. الرهن العقاري ذو السعر الثابت يسمى أيضًا الرهن العقاري التقليدي.

الرهون العقارية القابلة للتعديل

مع الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM)، يكون سعر الفائدة ثابتًا لفترة أولية، وبعد ذلك يمكن أن يتغير بشكل دوري بناءً على أسعار الفائدة السائدة.

غالبًا ما يكون سعر الفائدة الأولي أقل من سعر السوق، مما يجعل القرض العقاري في المتناول على المدى القصير ولكن ربما يكون أقل تكلفة على المدى الطويل إذا ارتفع السعر بشكل كبير.

عادةً ما يكون لدى ARM حدودًا أو سقفًا لمدى ارتفاع معدل الفائدة في كل مرة يتم تعديلها وبشكل إجمالي على مدار عمر القرض.

قروض الفائدة فقط

يمكن أن تشتمل أنواع الرهون العقارية الأخرى الأقل شيوعًا، مثل الرهون العقارية القائمة على الفائدة فقط وآليات خيار الدفع، على جداول سداد معقدة ويفضل المقترضون المحنكون استخدامها.

واجه العديد من مالكي المنازل مشاكل مالية مع هذه الأنواع من الرهون العقارية خلال الفقاعة العقارية في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.

الرهون العقارية العكسية

كما يوحي اسمها، فإن الرهون العقارية العكسية هي منتج مالي مختلف تمامًا. وهي مصممة لأصحاب المنازل الذين يبلغون من العمر 62 عامًا أو أكبر والذين يرغبون في تحويل جزء من رأس المال في منازلهم إلى أموال نقدية.

يمكن لأصحاب المنازل الاقتراض مقابل قيمة منازلهم وتلقي الأموال كمبلغ إجمالي أو دفعة شهرية ثابتة أو حد ائتمان. يصبح رصيد القرض بالكامل مستحقًا عندما يموت المقترض أو يبتعد بشكل دائم أو يبيع المنزل.

مقارنة الرهون العقارية

كانت البنوك وجمعيات الادخار والقروض والاتحادات الائتمانية هي المصادر الوحيدة للرهون العقارية في وقت واحد. اليوم، تشتمل الحصة المتزايدة من سوق القرض العقاري على جهات الإقراض غير المصرفية.

إذا كنت ترغب في الحصول على قرض عقاري، فيمكن أن تساعدك حاسبة الرهن العقاري عبر الإنترنت في مقارنة الدفعات الشهرية المقدرة، بناءً على نوع الرهن العقاري، ومعدل الفائدة، وحجم الدفعة الأولى التي تخطط لدفعها. يمكن أن يساعدك أيضًا في تحديد تكلفة العقار الذي يمكنك تحمله بشكل معقول.

بالإضافة إلى رأس المال والفائدة التي ستدفعها على القرض العقاري، يجوز للمقرض أو صاحب خدمة الرهن العقاري إنشاء حساب ضمان لدفع ضرائب الممتلكات المحلية وأقساط التأمين على أصحاب المنازل وبعض النفقات الأخرى. ستضاف هذه التكاليف إلى مدفوعات الرهن العقاري الشهرية.

لاحظ أيضًا أنه إذا قمت بدفع أقل من 20٪ دفعة أولى عند سداد قرضك العقاري، فقد يطلب المُقرض منك شراء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، والذي يصبح تكلفة شهرية إضافية إضافية.

الأسئلة الشائعة

لماذا يحتاج الناس الرهون العقارية؟

غالبًا ما يكون سعر المنزل أكبر بكثير من مبلغ المال الذي تدخره معظم الأسر. نتيجة لذلك، تسمح الرهون العقارية للأفراد والعائلات بشراء منزل عن طريق دفع دفعة أولى صغيرة نسبيًا، مثل 20٪ من سعر الشراء، والحصول على قرض مقابل المبلغ المتبقي.

ثم يتم تأمين القرض بقيمة العقار في حالة تخلف المقترض عن السداد.

هل يمكن لأي شخص الحصول على قرض عقاري؟

يحتاج مُقرض القرض العقاري إلى الموافقة على المقترضين المحتملين من خلال تقديم الطلب وعملية الاكتتاب. يتم تقديم القروض العقارية فقط لأولئك الذين لديهم أصول ودخل كافيين بالنسبة لديونهم لتحمل قيمة المنزل عمليًا بمرور الوقت.

يتم أيضًا تقييم درجة ائتمان الشخص عند اتخاذ قرار تمديد الرهن العقاري. يختلف معدل الفائدة على الرهن العقاري أيضًا، حيث يتلقى المقترضون الأكثر خطورة معدلات فائدة أعلى.

الفرق بين الثابت والمتغير في الرهن العقاري؟

العديد من الرهون العقارية تحمل معدل فائدة ثابت. وهذا يعني أن السعر لن يتغير طوال مدة القرض العقاري – عادةً 15 أو 30 عامًا – حتى لو ارتفعت أسعار الفائدة أو انخفضت في المستقبل.

الرهن العقاري ذو معدل الفائدة المتغير أو القابل للتعديل (ARM) له معدل فائدة يتقلب على مدار عمر القرض بناءً على ما تفعله أسعار الفائدة.

أين يمكنني الحصول على قرض عقاري؟

يتم تقديم القروض العقارية من خلال مجموعة متنوعة من المصادر. البنوك والاتحادات الائتمانية غالبا ما تقدم قروضا لشراء المنازل.

هناك أيضًا شركات قرض عقاري متخصصة تتعامل فقط مع قروض الإسكان. يمكنك أيضًا توظيف وسيط قرض عقاري غير تابع لمساعدتك في التسوق للحصول على أفضل سعر بين مختلف المقرضين.

الخلاصة

الرهون العقارية هي جزء أساسي من عملية شراء المنزل بالنسبة لمعظم المقترضين الذين لا يملكون مئات الآلاف من الدولارات من النقد لشراء عقار بشكل مباشر.

هناك العديد من الأنواع المختلفة من القروض العقارية المتاحة مهما كانت ظروفك. تتيح البرامج المختلفة التي تدعمها الحكومة إمكانية تأهل المزيد من الأشخاص للحصول على قروض عقارية وتحويل حلمهم في امتلاك المنازل إلى حقيقة.