عوامل هامة يجب أن تعرفها قبل البدء في الاستثمار العقاري

تريد البدء في الاستثمار العقاري؟ إذًا يجب أن تسأل نفسك ما هو أهم شيء يجب البحث عنه في العقارات؟ في حين أن الموقع هو دائمًا عامل رئيسي، إلا أن هناك العديد من العوامل الأخرى التي تساعد في تحديد ما إذا كان الاستثمار مناسبًا لك.

إليك نظرة على بعض أهم الأشياء التي يجب مراعاتها إذا كنت تخطط للاستثمار في سوق العقارات.

1. موقع العقار

لا يزال القول المأثور “الموقع والموقع والموقع” هو الملك ولا يزال أهم عامل للربحية في الاستثمار العقاري.

القرب من المرافق، والمساحات الخضراء، والمناظر الخلابة، وعامل مكانة الحي، كلها عوامل مهمة بشكل بارز في تقييمات العقارات السكنية.

كما يلعب القرب من الأسواق والمستودعات ومراكز النقل والطرق السريعة والمناطق المعفاة من الضرائب دورًا مهمًا في تقييم العقارات التجارية.

من المهم عند التفكير في موقع العقار أن تكون وجهة النظر متوسطة إلى طويلة المدى فيما يتعلق بكيفية تطور المنطقة خلال فترة الاستثمار.

على سبيل المثال، يمكن أن تصبح الأرض المفتوحة اليوم في الجزء الخلفي من مبنى سكني منشأة تصنيع مزعجة في المستقبل، مما يقلل من قيمتها.

راجع بدقة الملكية والاستخدام المقصود للمناطق المباشرة التي تخطط للاستثمار فيها.

تتمثل إحدى طرق جمع المعلومات حول الاحتمالات المجاورة للعقار الذي تفكر فيه في الاتصال بقاعة المدينة أو الوكالات العامة الأخرى المسؤولة عن تقسيم المناطق والتخطيط الحضري.

سيمنحك هذا إمكانية الوصول إلى تخطيط المنطقة على المدى الطويل واتخاذ قرار بشأن مدى ملاءمة أو عدم ملاءمة خطتك الخاصة للممتلكات.

2. تقييم العقار

عند البدء في الاستثمار العقاري يكون تقييم الممتلكات مهم للتمويل أثناء الشراء، وسعر الإدراج، وتحليل الاستثمار، والتأمين، والضرائب، وكلها تعتمد على تقييم العقارات.

تشمل طرق تقييم العقارات الشائعة الاستخدام ما يلي:

• نهج مقارنة المبيعات: المبيعات الحديثة القابلة للمقارنة للعقارات ذات الخصائص المتشابهة هي الأكثر شيوعًا وملاءمة لكل من العقارات الجديدة والقديمة.
• نهج التكلفة: تكلفة الأرض والبناء مطروحًا منها الاستهلاك، مناسبة للبناء الجديد.
• نهج الدخل: بناء على التدفقات النقدية المتوقعة تكون مناسبة للإيجار.

3. الغرض من الاستثمار

نظرًا لانخفاض السيولة والاستثمار عالي القيمة في العقارات، فقد يؤدي عدم الوضوح عن قصد إلى نتائج غير متوقعة عند البدء في الاستثمار العقاري، بما في ذلك إمكانية حدوث ضائقة مالية، خاصةً إذا كان الاستثمار مرهونًا.

حدد أيًا من الفئات العريضة التالية يناسب غرضك، ثم خطط وفقًا لذلك:

• الشراء والاستخدام الذاتي. هنا ستوفر على نفسك الإيجار وتحقق الاستفادة الذاتية، بينما تحصل أيضًا على تقدير القيمة.
• الشراء والتأجير. يوفر هذا الدخل المنتظم وتقدير القيمة على المدى الطويل. ومع ذلك، فإن طبيعة كونك مالكًا ضرورية للتعامل مع النزاعات المحتملة والقضايا القانونية، وإدارة المستأجرين، وأعمال الإصلاح، وما إلى ذلك.
• شراء وبيع (قصير الأجل). هذا عمومًا للربح السريع والصغير والمتوسط، والعقار النموذجي هنا أن يكون قيد الإنشاء ثم بيعه بربح عند الانتهاء.
• شراء وبيع (طويل الأجل). يركز هذا بشكل عام على تقدير القيمة الجوهرية الكبير على مدى فترة طويلة. يوفر هذا بدائل لتكمل الأهداف طويلة المدى، مثل التقاعد.

4. التدفقات النقدية المتوقعة وفرص الربح

يشير التدفق النقدي إلى مقدار الأموال المتبقية بعد النفقات. التدفق النقدي الإيجابي هو المفتاح لمعدل عائد جيد على الاستثمار العقاري.

وضع توقعات لأنماط الربح والنفقات التالية:

• التدفق النقدي المتوقع من دخل الإيجار (التضخم يفضل الملاك بالنسبة لإيرادات الإيجار)
• الزيادة المتوقعة في القيمة الجوهرية نتيجة لارتفاع الأسعار على المدى الطويل.
• فوائد الاستهلاك (والمزايا الضريبية المتاحة)
• تحليل التكلفة والفائدة للتجديد قبل البيع للحصول على سعر أفضل
• تحليل التكلفة والعائد للقروض المرهونة مقابل تقدير القيمة

5. كن حذرًا مع الرافعة المالية

القروض مريحة، لكنها قد تأتي بتكلفة كبيرة. تلتزم بدخلك المستقبلي للحصول على المنفعة اليوم على حساب الفائدة الموزعة على سنوات عديدة.

تأكد من فهمك لكيفية التعامل مع قروض من هذا النوع وتجنب المستويات المرتفعة من الديون أو ما يسمونه الرافعة المالية المفرطة.

حتى الخبراء في العقارات يواجهون تحديات بسبب الإفراط في المديونية في أوقات ظروف السوق المعاكسة ونقص السيولة مع التزامات الديون المرتفعة يمكن أن يفسد المشاريع العقارية.

اعتمادًا على أرباحك الحالية والمستقبلية المتوقعة، ضع في اعتبارك ما يلي:

• حدد نوع الرهن العقاري الأنسب لموقفك الراهن. لاحظ أن كل نوع من أنواع الرهن العقاري له ملف تعريف مخاطر خاص به وتحتاج إلى الدراسة كل بعناية.
• كن على علم بالشروط والأحكام والرسوم الأخرى التي يفرضها مقرض الرهن العقاري.
• تسوّق للعثور على أسعار فائدة أقل وشروط أفضل.

6. مبنى جديد أم عقار قائم بالفعل

عند البدء في الاستثمار العقاري، عادةً ما يقدم البناء الجديد أسعارًا جذابة وخيارًا للتخصيص ووسائل الراحة الحديثة. تشمل المخاطر تأخير التسليم، وزيادة التكاليف.

أمّا العقارات القائمة بالفعل فهي توفر الوصول السريع، والتحسينات الثابتة (المرافق، والمناظر الطبيعية، وما إلى ذلك)، وفي كثير من الحالات انخفاض التكاليف.

فيما يلي بعض الأشياء الأساسية التي يجب البحث عنها عند الاختيار بين بناء جديد أو عقار قائم:

• راجع المشاريع السابقة وابحث عن سمعة شركة البناء للاستثمارات الجديدة.
• مراجعة سندات الملكية والمسوحات الأخيرة وتقارير التقييم للممتلكات القائمة.
• ضع في اعتبارك تكاليف الصيانة الشهرية والمستحقات والضرائب. يمكن أن تؤثر مثل هذه التكاليف بشدة على التدفق النقدي الخاص بك.
• عند الاستثمار في العقارات المؤجرة، اكتشف ما إذا كان العقار خاضعًا للتحكم الإيجاري أو مستقر الإيجار. هل عقد الإيجار على وشك الانتهاء؟ هل خيارات التجديد مواتية للمستأجر؟ من يملك المفروشات؟
• عناصر فحص الجودة (الأثاث والتركيبات والمعدات) إذا كان سيتم تضمينها في البيع.

7. الاستثمارات غير المباشرة في العقار

إدارة الخصائص المادية على المدى الطويل ليست للجميع. توجد بدائل تسمح لك بالاستثمار في قطاع العقارات بشكل غير مباشر.

فكر في طرق أخرى للاستثمار في العقارات:

• صناديق الاستثمار العقاري (REITs)
• أسهم الشركات العقارية
• الصناديق المشتركة وصناديق الاستثمار المتداولة التي تركز على قطاع العقارات
• الرهن العقاري
• الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)

8. سوق العقارات عمومًا

كما هو الحال مع الأنواع الأخرى من الاستثمارات، من الجيد الشراء بسعر منخفض والبيع بسعر مرتفع.

تتقلب أسواق العقارات، ومن المفيد أن تكون على دراية بالاتجاهات. من المهم أيضًا الانتباه إلى معدلات الرهن العقاري حتى تتمكن من خفض تكاليف التمويل، إن أمكن.

ابق على اطلاع دائم بالاتجاهات والإحصاءات الخاصة بالتالي:

• أسعار المنازل ومبيعات المنازل (بشكل عام وفي السوق الذي تريده)
• البناء الجديد
• جرد الممتلكات
• معدلات الرهن العقاري
• حبس الرهن

الخلاصة

يمكن أن تساعد العقارات في تنويع محفظتك. بشكل عام، العقارات لها علاقة منخفضة مع فئات الأصول الرئيسية الأخرى، لذلك عندما تنخفض الأسهم، غالبًا ما ترتفع العقارات.

يمكن أن يوفر الاستثمار العقاري أيضًا تدفقًا نقديًا ثابتًا وتقديرًا كبيرًا ومزايا ضريبية وعائدات تنافسية معدلة حسب المخاطر، مما يجعله استثمارًا سليمًا.

كما هو الحال في أي استثمار، من المهم مراعاة عوامل معينة مثل تلك المدرجة هنا، قبل أن تستثمر في العقارات، سواء اخترت الملكية المادية، أو صناديق الاستثمار العقاري، أو أي شيء آخر.