الفقاعة العقارية

فقاعة الإسكان، أو الفقاعة العقارية، هي تصاعد في أسعار المساكن يغذيها الطلب والمضاربة والإنفاق المفرط إلى حد الانهيار. عادة ما تبدأ فقاعات الإسكان بزيادة الطلب، في مواجهة العرض المحدود، والذي يستغرق فترة طويلة نسبيًا للتجديد والزيادة.

يضخ المضاربون الأموال في السوق، مما يؤدي إلى زيادة الطلب. في مرحلة ما، ينخفض الطلب أو يركد في نفس الوقت الذي يزداد فيه العرض، مما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار، ثم تنفجر الفقاعة.

فهم الفقاعة العقارية

تعتبر الفقاعة العقارية حدثًا مؤقتًا، لكنها يمكن أن تستمر لسنوات. عادةً ما تكون مدفوعةً بشيء خارج عن القاعدة مثل التلاعب بالطلب، أو المضاربة، أو المستويات المرتفعة بشكل غير عادي من الاستثمار، أو السيولة الزائدة، أو سوق التمويل العقاري المحرر، أو الأشكال المتطرفة من المنتجات المشتقة القائمة على الرهن العقاري.

وكلها يمكن أن تتسبب في أن تصبح أسعار المنازل غير مستدام، يؤدي إلى زيادة الطلب مقابل العرض.

وفقًا لصندوق النقد الدولي (IMF)، قد تكون الفقاعات العقارية أقل تكرارًا من فقاعات الأسهم، لكنها تميل إلى أن تدوم ضعف المدة.

لا تتسبب فقاعات الإسكان في انهيار عقاري كبير فحسب، بل لها أيضًا تأثير كبير على الناس من جميع الطبقات والأحياء والاقتصاد بشكل عام.

حيث يمكنها إجبار الناس على البحث عن طرق لسداد قروضهم العقارية من خلال برامج مختلفة أو قد تجعلهم يأخذون من حسابات التقاعد لتحمل تكاليف العيش في منازلهم.

كانت فقاعات الإسكان أحد الأسباب الرئيسية التي تجعل الناس يفقدون مدخراتهم.

أسباب الفقاعة العقارية

تقليديا، أسواق العقارات ليست عرضة للفقاعات مثل الأسواق المالية الأخرى بسبب المعاملات الكبيرة وتحمل التكاليف المرتبطة بامتلاك منزل.

ومع ذلك، فإن الزيادة السريعة في المعروض من الائتمان التي تؤدي إلى مزيج من معدلات الفائدة المنخفضة للغاية وتخفيف معايير الاكتتاب الائتماني يمكن أن تجلب المقترضين إلى السوق وتغذي الطلب.

يمكن أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة وتشديد معايير الائتمان إلى تقليل الطلب، مما يتسبب في انفجار الفقاعة العقارية.

الفقاعة  العقارية الأميركية

كانت فقاعة الإسكان الأمريكية الشائنة في منتصف العقد الأول من القرن الحالي نتيجة جزئيًا لفقاعة أخرى، وهي ما تعرف بفقاعة الإنترنت أو فقاعة الدوت كوم. كان الارتباط بينهما مباشر وربما تكون الأخيرة سبب الأزمة المالية في 2007-2008.

خلال فقاعة الدوت كوم في أواخر التسعينيات، كان لدى العديد من شركات التكنولوجيا الجديدة عطاءات أسهمها العادية إلى أسعار مرتفعة للغاية في فترة زمنية قصيرة نسبيًا.

حتى الشركات التي كانت أكثر بقليل من شركات ناشئة ولم تحقق أرباحًا فعلية بعد، كانت تقدم عروضها إلى رؤوس أموال سوقية كبيرة من قبل المضاربين الذين حاولوا جني أرباح سريعة.

بحلول عام 2000، بلغ مؤشر ناسداك ذروته، ومع انفجار فقاعة التكنولوجيا، انهار العديد من هذه الأسهم التي كانت تحلق على ارتفاع عالٍ سابقًا إلى مستويات أسعار منخفضة بشكل كبير.

مع تخلي المستثمرين عن سوق الأسهم في أعقاب انفجار فقاعة الدوت كوم وانهيار سوق الأسهم اللاحق، قاموا بتحويل أموالهم إلى العقارات.

في الوقت نفسه، خفض الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي أسعار الفائدة وخفضها من أجل مكافحة الركود المعتدل الذي أعقب انهيار التكنولوجيا، وكذلك لتهدئة حالة عدم اليقين التي أعقبت هجوم مركز التجارة العالمي في 11 سبتمبر / أيلول 2001.

التقى هذا التدفق من الأموال والائتمان مع سياسات حكومية مختلفة مصممة لتشجيع ملكية المنازل ومجموعة من ابتكارات السوق المالية التي زادت من سيولة الأصول المتعلقة بالعقارات. ارتفعت أسعار المساكن، وبدأ المزيد من الناس في شراء وبيع المنازل.

على مدى السنوات الست التالية، نما الهوس بشأن ملكية المنازل إلى مستويات مثيرة للقلق مع انخفاض أسعار الفائدة، وتم التخلي عن متطلبات الإقراض الصارمة.

تشير التقديرات إلى أن 20 في المائة من الرهون العقارية في عامي 2005 و 2006 ذهبت إلى أشخاص لم يكونوا قادرين على التأهل بموجب متطلبات الإقراض العادية.

كان يُطلق على هؤلاء الأشخاص لقب مقترضين من الرهن العقاري الثانوي. وكان أكثر من 75 في المائة من قروض الرهن العقاري عالية المخاطر هذه عبارة عن قروض عقارية ذات معدل فائدة قابل للتعديل بمعدلات أولية منخفضة وإعادة تعيين مجدولة بعد عامين إلى ثلاثة أعوام.

كما هو الحال مع فقاعة التكنولوجيا، تميزت الفقاعة العقارية بزيادة أولية في أسعار المساكن بسبب الأساسيات، ولكن مع استمرار السوق الصاعدة في قطاع الإسكان، بدأ العديد من المستثمرين في شراء المنازل كاستثمارات مضاربة.

دفع تشجيع الحكومة لملكية المنازل على نطاق واسع البنوك إلى خفض معدلاتها ومتطلبات الإقراض، مما أدى إلى نوبة جنون شراء المساكن أدت إلى ارتفاع متوسط ​​سعر بيع المنازل بنسبة 55 في المائة من عام 2000 إلى عام 2007.

حيث بدأ فيه تقليب المنازل لحصد أرباح تصل إلى عشرات الآلاف من الدولارات في أقل من أسبوعين. وخلال تلك الفترة نفسها، بدأ سوق الأسهم في الانتعاش، وبحلول عام 2006 بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع.

ثم بدأت الرهون العقارية ذات الأسعار القابلة للتعديل في إعادة الاستقرار بمعدلات أعلى مع ظهور علامات على تباطؤ الاقتصاد في عام 2007.

مع تأرجح أسعار المساكن في ارتفاع كانت علاوة المخاطرة مرتفعة للغاية بالنسبة للمستثمرين الذين توقفوا بعد ذلك عن شراء المنازل.

عندما أصبح من الواضح لمشتري المنازل أن قيمة المساكن يمكن أن تنخفض بالفعل، بدأت أسعار المساكن في الانخفاض، مما أدى إلى عمليات بيع واسعة النطاق في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.

انخفضت أسعار المساكن بنسبة 19 في المائة من عام 2007 إلى عام 2009. وأدى التخلف عن سداد الرهن العقاري الجماعي إلى ملايين حالات حبس الرهن خلال السنوات القليلة المقبلة.